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   更新时间:2020-10-29 01:39  
 

  最新的一项统计数据显示,每100个杭州人中,就有17个是60岁以上的老年人。事实上按照联合国公布的标准,早在1987年杭州就已步入老龄化社会。截至去年底,杭州养老床位总数仅33154张,每百名老人拥有床位数2.71张。养老市场供需更是严重失衡,有的公办养老院排队等候期已超过20年。

  由于人口结构的原因以及人均寿命逐年提高,未来数十年杭州老年人口比例还将不断攀升。可以毫不夸张地说,养老产业将会是未来最大的产业之一,养老地产也将在房地产市场中占据重要的一席之地。

  然而什么是养老地产,到底该如何经营,它的发展方向又是什么,在这个刚刚起步的市场,根本就没有标准答案。由于各种各样的原因,虽然大多数开发商都看好养老地产的发展前景,但是现阶段真正投身养老地产的,却为数不多。

  在杭州本地开发商中,除了云天房产在富阳打造的金色年华项目,绿城集团无疑是涉足养老地产最早的公司之一。绿城集团董事长宋卫平曾经在公开场合表示,要在未来的10年时间里,打造100家养老院。

  房产、代建和养老,将作为绿城未来的三大重要发展战略。为此,早在2007年绿城就开始在位于临平的80万平方米大盘蓝庭项目里,尝试做了一批颐养公寓。绿城在这里配备了体量巨大的老年大学,以及健康中心、文体活动中心、社区门诊、护理院等等公共配套,以满足老年人的需求。

  绿城房地产集团有限公司副总经理、绿城颐乐教育投资有限公司总经理冯雨峰向记者介绍,除了蓝庭项目,绿城目前在做的养老社区,还包括绿城在桐乡乌镇的项目,第三期的600亩左右养老地产项目正处于建筑设计阶段,其中包含100亩的寄宿制学院,这是他们想做的真正意义上的一个养老项目。而在北京密云的一个项目,绿城也打算用1/3的面积,打造出一个养老社区。区别于很多地产商的养老模式,“学院式养老”则是绿城选择养老事业的方向。2011年1月,绿城集团成立了绿城颐乐教育投资管理有限公司,目前已经在全国开办了17个颐乐学院,拥有老年学员超过千人。

  尽管颐乐学院开展得如火如荼,但具体到颐养公寓的销售,却显然有些尴尬。据了解,蓝庭规划了86套颐养公寓,面积有60-70平方米、120平方米两种,绿城采用了销售的方式,销售价格14000-15000元/平方米,定价略高于当时的普通住宅价格。不过,这批房子的销售却不尽如人意,几年以来,仅仅销售了10套之后就封盘不卖了,现在这批房子,是出售还是出租,目前还没有定论。用冯雨峰的话说,是“比较纠结”。作为一个全新的行业,开发商们进军养老产业的道路似乎还很长。

  紫荆园老年养生公寓位于萧山蜀山街道,这个尚未“开盘销售”的楼盘,却吸引了2000多组老年人排队预约登记。开发商浙江盛和居发展有限公司总经理韩敏,几乎每天都接到各种关系户打来的电话,恳请“务必帮忙留一套”。

  紫荆园社区占地约194亩,总建筑面积27万平方米,计划投资近14亿元。根据规划,这是一个以物业为载体,以服务为主导的老年社区,在园区规划、建筑设计、精装修、硬件配套和专业服务等方面,都充分考虑了老年人的特殊性。

  考虑到不同的市场需求,紫荆园的产品共有居家式养生公寓、半护理公寓和托老公寓三种形态。韩敏认为,老年公寓所要销售的并不是房子,而是一个非常好的养老服务体系。这个体系应该包括三个方面,比如医疗保障,包含了精神文化活动的快乐系统、还有服务齐全的居家享受。园区配套有托老康复中心(医院)、老年活动中心、养生餐厅、门球场、羽毛球场和宜老商业等,使老年人足不出园就可以解决基本就医、用餐、购物、看病等问题。未来生活在紫荆园的老人,可以享受专业医护人员的定期上门巡诊,定期的入户保洁上门维修,甚至还包括上门晒棉被。

  紫荆园只出售服务,不出售产权,今后紫荆园的产权由投资方盛和居持有。不过,紫荆园的销售模式十分新颖。小区的户型分成70和90平方米两种,假设一套房子的总价是100万元,那么老年人在一次性付款或按揭付款100万元后,即可入住,而等老人过世后,这笔款项将全额退回。老年人只需支付居住期间的服务费用,初步估算每年至少一万元。韩敏认为,产权不销售有利于保持老年公寓的纯粹性,避免年轻人入住,从而保证老年社区专业的配套服务和园区内各项活动的开展。若出售产权,今后的实际入住者就很难控制。

  万科首个真正意义上的养老公寓随园嘉树,也将出现在良渚文化村。随园嘉树总经理助理徐赫向记者透露,随园嘉树养老公寓将于今年底正式推向市场。

  随园嘉树占地100亩,所有建筑为5层。早在两三年之前,随园嘉树就已开始立项,如今虽然已经敲定推盘时间,但是楼书、规划、效果图、销售模式以及今后的运营模式等具体细节,直到现在还没有最终敲定。与普通住宅项目相比,随园嘉树似乎有些姗姗来迟。对此徐赫解释:“一切都是摸着石头过河,没有任何经验。”

  在良渚文化村打造养老公寓,可以说随园嘉树具有诸多先天优势。经过多年营造,如今的良渚文化村已经成为杭州最适合老年人居住的大型社区之一。良渚文化村拥有山、湖等自然资源,而且还引进了优质的医疗资源,菜场、餐馆等各项生活配套都已经齐全。而且文化村内还提供菜地供业主种植,能够满足老年人多种生活需求。

  与绿城蓝庭不同的是,随园嘉树土地性质为商用,40年产权。但万科并不打算出售随园嘉树的产权,可能会采取租赁的形式,租期可能会比较灵活,从三五年到一二十年不等。至于今后的运营模式,随园嘉树也没有最终确定,目前有两种可能方案,其一是由万科自己来运营,其二是引进一家优质的民营养老机构。

  随园嘉树目前由杭州万科酒店管理部操盘,后期运营上可能会融入一些酒店式的服务,以此满足较高端的养老服务需求。此外,徐赫还透明,随园嘉树今后针对的客户群,并不仅仅局限于杭州本地。

  值得一提的是,虽然养老产业前景巨大,但真正涉足养老地产,或者纯粹打养老地产概念的项目,却并不多,杭州市场目前还只是个位数。更多的开发商推出的产品,其实是“泛养老公寓”。

  杭州的本地开发商金成集团,目前正在杭州余杭径山小古城村,开发一个总面积18000亩左右的项目,预计总投资约60多亿。项目由三大部分组成,一是农业公园;二是休闲体育公园;三是养生社区。开发商表示,这个项目会针对老年人的需求,配套一些医疗健康设施,但并不仅仅面向老年人,而是更倾向于休闲、养生的概念。而华元房产在临安的聚贤村打造的云溪竹境项目,也有点养老公寓的概念。1288户住宅,主打45-85平方的精装修坡地多层公寓及少量200多平方米的排屋。农业观光园、登山游步道、中医馆、农家菜馆、西径山上的听经阁等,配套齐全,生活便利,尤其项目配备的140亩左右的农业观光园更为生活提供田园乐趣。

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